Versicherung

Vermieter

Einkommens- und Risikoquelle

Eine Immobilie als Sachwertanlage gehört zu den Klassikern der Vermögensbildung. Gleichgültig ob selbstgenutzt oder vermietet: sie ist unbeeinflusst von Börsenentwicklungen oder Wechselkursschwankungen. Monatliche Mieteinnahmen sorgen für einen einträglichen und stabilen Ertrag. Dabei ist die kurz-, mittel- und langfristige Planung bei der Anschaffung einer Mietsache für den Ertrag jedoch sehr wichtig. Während notwendige Sanierungen mit der frühzeitigen Bildung von entsprechenden Rückstellungen noch gut planbar sind, können bereits Unstimmigkeiten bei der Nebenkostenabrechnung oder Freigabe einer Kaution für Verdruss im Vermieteralltag sorgen.

Handfeste Probleme treten auf, wenn es zu großen Schäden am Haus kommt – egal ob durch Naturgewalten, einen Mieter oder durch Verschleißerscheinungen am Gebäude selbst. Auch die Haftungssituation kann problematisch sein und existenzbedrohend werden. An dieser Stelle aber auch zwei gute Nachrichten: Gegen viele Probleme können Sie sich schützen und die anfallenden Prämien können – zumindest teilweise – auf die Nebenkosten umgelegt werden (nähere Informationen hierzu hat der Steuerberater).

Haftpflicht

Als Haus- und Grundbesitzer haften Sie für Schäden, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Unterhaltung einer Immobilie stehen – „aus vermutetem Verschulden“. Sie haften für Schäden also ungeachtet dessen, ob Sie eine Schuld triff oder nicht. Nur wenn Sie beweisen können, dass Sie die zur Schadenvorbeugung erforderliche Sorgfalt beachtet haben, verringert sich Ihre Haftung auf konkretes Verschulden gem. § 823 BGB, bzw. die daraus abgeleitete Verkehrssicherungspflicht.

§ 836 Abs. 1 BGB: „Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.“

Sind z. B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser normalerweise im Deckungsumfang einer Privathaftpflichtversicherung enthalten, sieht es bei Zwei- oder Mehrfamilienhäusern meist schon anders aus. Einige Tarife am Markt übernehmen auch das Risiko mehrerer vermieteter Wohneinheiten. Es empfiehlt sich, hier immer mit dem Privathaftpflichtversicherer Rücksprache zu nehmen, ob Art und Umfang der vermieteten Immobilien noch unter den vorhandenen Deckungsumfang fallen.

Auf der sicheren Seite ist der Vermieter immer mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie kommt für die Schäden auf, die anderen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen. Die Versicherung prüft die Rechtmäßigkeit der Ansprüche und wehrt diese ggf. auch ab. Auch für diese Abwehrkosten – bis hin zur Gerichtsverhandlung – kommt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auf. Hier noch ein wichtiger Hinweis: Eine evtl. bereits vorhandene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, z. B. die der Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses, kommt nicht für Schäden aus dem Vermieterrisiko des einzelnen Wohnungseigentümers auf! Sollte z. B. ein Mieter Schäden an der Bausubstanz verursachen (Brand, angebohrte Leitung, …), kann für den Schaden aber nicht aufkommen, haftet letztlich der Vermieter selbst gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Aber auch Schäden, die der Mieter durch die angemietete Immobilie erleidet (z. B. Schadstoffe in Anstrichen), sind für Sie nur über die Haus- und Grundbesitzhaftpflichtversicherung absicherbar.

Wird die vermietete Immobilie mit Öl beheizt, existieren in der Mietsache natürlich auch Öltanks. Nach § 22 WHG haftet der Inhaber eines Öltanks wegen der besonderen Gefährlichkeit für das Grundwasser und oberirdische Gewässer ohne Verschulden und der Höhe nach unbegrenzt (Gefährdungshaftung). Für dieses Haftungsrisiko kommt eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung auf.

Fotovoltaikanlagen auf Dächern sind kein seltener Anblick mehr. Wer eine solche Anlage betreibt, muss auch für Schäden aufkommen, die durch sie oder die Einspeisung von Strom entstehen. Diese Betreiberhaftung für Fotovoltaikanlagen lässt sich beispielsweise über einen separaten Haftpflichtvertrag absichern.

Sachschaden

Schäden an einer vermieteten Immobilie sind immer ärgerlich. Die Reparatur verursacht nicht eingeplante Kosten und schmälert den Ertrag aus der Vermietung. Gut also, wenn Schäden über eine Versicherung abgedeckt sind, die für diese Kosten aufkommt. Für ein Gebäude ist daher eine Gebäudeversicherung die absolute Pflichtversicherung.

Versichert ist hier meist der sog. „1914er Wert“. Diese spezielle Versicherungssumme ist Grundlage der Entschädigungssumme. Sie garantiert eine ausreichende Leistung im Schadenfall, um ein Haus gleicher Art und Güte neu zu erstellen, wenn das Bisherige vollständig vernichtet wurde. Wichtig ist natürlich, dass der ursprüngliche Wert korrekt ermittelt und angegeben wurde. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Wertermittlung. Wurden über die Jahre am Gebäude Erweiterungen oder Verbesserungen vorgenommen, die dem Versicherer zur Anpassung des versicherten Werts nicht mitgeteilt wurden, droht eine Unterversicherung. Daher empfiehlt es sich, beim Erwerb oder Umbau eines Objekts eine sogenannte Neueinwertung vornehmen zu lassen. Denn nur ein korrekter Versicherungswert führt zu ausreichend hohen Schadenzahlungen.

Bei der Gebäudeversicherung genießt die „Brandversicherung“, also die separate Absicherung des Feuerrisikos, wohl die größte Verbreitung. Bis Anfang der 1990er Jahre gab es in manchen Bundesländern noch das Monopol der Feuerversicherung, das in Hand öffentlich-rechtlicher Versicherer war. Daher dürfte eine solche Deckung für nahezu alle Gebäude in Deutschland vorhanden sein. Je nach Alter der vorhandenen Vertragsbedingungen sind hier Feuer, Explosion und Überspannungsschäden abgedeckt. Es empfiehlt sich, vorhandene Tarife immer auf Ihre Leistungsfähigkeit hin zu überprüfen.
Sich beim Versicherungsschutz aber nur auf das Feuerrisiko zu beschränken, ist aus heutiger Sicht jedoch zu kurzsichtig gesehen. Die beiden zusätzlichen Gefahrenpotentiale „Leitungswasser- und Sturm-/Hagelschaden“ sollten mindestens miteingeschlossen werden. Viele leistungsstarke Tarife sind nur noch in dieser Dreier-Kombination erhältlich. Wasserleitungen altern, Lötstellen werden brüchig, Duschabflüsse brechen – es ist nur eine Frage der Zeit, bis ein Haus einen Leitungswasserschaden erleidet.

Vor allem dann, wenn nicht gleich erkennbar ist, wo sich das Leck befindet, können allein für die Schadensuche sehr hohe Kosten entstehen. Die Versicherung steht dafür ein, belässt es aber nicht bei der Suche und Reparatur an sich: Auch neu zu verputzende Mauern oder die Kosten fürs Trockenlegen werden übernommen. Schließlich kann ein leistungsstarker Bautrockner über eine Woche schnell mehrere hundert Euro allein an Stromkosten verschlingen!

Stürme haben sich in den letzten Jahren merklich gehäuft. Der Orkan Kyrill ist wohl jedem noch in Erinnerung. Dabei muss ein Sturmschaden nicht einmal direkt durch den Wind am Gebäude verursacht worden sein. Auch der Schaden durch den Baum auf dem Nachbargrundstück, der unter der Kraft des Sturms nachgibt und beim Umfallen die Immobilie beschädigt, ist versichert. In solchen Fällen ist es gut möglich, dass der Nachbar nicht schadenersatzpflichtig gemacht werden kann, da ihn kein Verschulden trifft.

Auch Elementarschäden werden zunehmend als Problem unserer Zeit erkannt. Wer erinnert sich nicht an das Jahr 2006, an die durch Schneelast eingestürzte Eissporthalle in Bad Reichenhall? Es ist kein Zufall, dass immer mehr Bundesländer den Einschluss dieses Versicherungsschutzes in den Gebäudeversicherungsvertrag für sinnvoll erachten. Allen voran der Freistaat Bayern und das Land Baden-Württemberg. Beide Bundesländer wollen ihre Hilfsleistungen nach Elementarschäden künftig daran festmachen, ob ein Geschädigter in der Lage gewesen wäre, sich selbst gegen den erlittenen Schaden abzusichern. Eine Elementardeckung umfasst folgende Gefahren: Überschwemmung, Stau, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Die Deckung ist damit sehr umfangreich. Die Launen von Mutter Natur sollten also zumindest finanziell nicht schrecken.
Eine ganze Reihe von Leistungserweiterungen, die zeitgemäße Tarife heute im Regelfall mit anbieten, rundet den Versicherungsschutz ab. Hier seien beispielhaft die Beseitigungskosten für Graffitis oder die Kosten für den Wasserverbrauch nach einem Rohrbruch genannt.

Probleme mit Mietern

Neben Sachschäden, die ein Mieter verursacht, kann auch der Mietausfall durch den Mieter selbst verursacht werden. Auch eine vorherige Bonitätsprüfung ist heute kein Garant dafür, dass der Mieter dauerhaft in der Lage sein wird, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Eine unglückliche Entwicklung im Beruf oder eine private Tragödie genügen oft, um einen Menschen sozial und finanziell abstürzen zu lassen. Auch kann man sich in Menschen täuschen – schließlich sieht man es niemandem an, dass er mutwillig in der Mietwohnung wütet.

Hat man es mit Mietnomaden zu tun und ein Mieter verschwindet ohne Vorwarnung, bleibt der Vermieter auf den Mietschulden und/oder dem angesammelten Unrat sitzen. Auch diese Gefahr ist absicherbar.
Sogenannte Mietnomadenversicherungen kommen innerhalb festgelegter Grenzen für die dem Vermieter entgangene Miete auf. Da Mieter in direktem Kontakt mit der vermieteten Einheit stehen, passiert es immer wieder, dass sie auch Schäden an der Immobilie verursachen. Es empfiehlt sich daher darauf zu achten, dass der Mieter über eine Privathaftpflichtversicherung verfügt, die auch eine Deckung für Mietsachschäden beinhaltet (z. B. durch einen Brand oder eine übergelaufene Badewanne). Zwar kommt die Gebäudeversicherung des Vermieters vorrangig für Schäden auf – allerdings nur im Rahmen der versicherten Gefahren und nur im Rahmen der Leistungen des gewählten Tarifs. Wie sich Versicherer und Mieter anschließend im Innenverhältnis einigen, muss den Vermieter nicht mehr belasten.

Belastender sind hingegen allerdings die Schäden, die normalerweise nicht von einer Gebäudeversicherung übernommen werden. Großflächig zerkratzter Parkettboden, festsitzender Gestank durch Katzenurin, Ungezieferbefall in einer Messiwohnung – hierfür könnte die Privathaftpflicht des Mieters aufkommen, sofern Mietsachschäden dort mit gedeckt sind. Hat der Mieter die nötige Deckung nicht und kann auch sonst nicht für die Schäden aufkommen, bleibt der bewährte Weg, die Mietkaution einzubehalten. Doch auch die reicht evtl. nicht für die Beseitigung aller Schäden aus. Auch für einen solchen Fall lässt sich die Mietnomadenversicherung erweitern (auch für Schäden durch Mutwilligkeit!). Sie leistet dann für Wohnungsschäden bis zu einer maximalen Höhe.

Mieteinnahmen sind für manche Immobilienbesitzer die einzige Einnahmequelle. Versiegt sie, kann es für den Eigentümer finanziell schnell eng werden. Dabei können die Gründe dafür, dass keine Miete mehr gezahlt wird, vielfältig sein. So genügt bereits ein kleiner Schaden in der Wohnung und der Mieter mindert die Miete oder stellt die Mietzahlung gänzlich ein.

Manche Gebäudeversicherungstarife bieten daher bei Schäden durch eine der versicherten Gefahren auch den Mietausfall als versicherte Leistung mit an. Je nach Tarif werden eine maximale Dauer und auch eine maximale Höhe der entgangenen Mieteinnahmen vorgegeben.

Früher oder später wird der Vermieter sicherlich damit konfrontiert werden, dass ein Mieter vorschlägt, statt der klassischen Mietkaution eine Mietkautionsversicherung als Sicherheit zu hinterlegen. Ähnliche Versicherungen gibt es bereits seit vielen Jahren. Vor allem im Bereich des Bauhaupt- und Baunebengewerbes wird diese Form der Sicherheitenstellung gerne und erfolgreich genutzt. Als Ersatz für die Mietkaution wird die Kautionsversicherung erst seit wenigen Jahren beworben.

Die Vorteile für den Mieter liegen auf der Hand: Geld wird nicht gebunden und steht zur freien Verfügung. Allerdings ist eine Mietkautionsversicherung auch für einen Vermieter von Vorteil. Die Sicherheit ist identisch, die Auszahlung ähnlich schnell wie bei der Bank und der Mieter wird sich nicht in dem Maß dagegen sträuben, wie es bei „seinem Geld“ wohl der Fall wäre. Eine Trennung kann daher deutlich entspannter verlaufen, auch wenn es bei der Wohnungsübergabe zu bemängelnde Punkte gibt.

Rechtliche Auseinandersetzungen

Generell laufen Sie als Vermieter schnell Gefahr, in eine rechtliche Auseinandersetzung verwickelt zu werden. Streitigkeiten um die Nebenkostenabrechnung oder über den Umfang der Renovierungsarbeiten nach Auszug des Mieters sind nicht ungewöhnlich und nehmen immer mehr zu. Mieter stellen heute hohe Ansprüche an die gemieteten Objekte, Vermieter haben immer weniger Rechte. Internetforen sind voll von Tipps, aus welchen Gründen und in welcher Höhe eine Mietminderung vorgenommen werden kann. Geld, das dem Vermieter zum Begleichen der laufenden Kosten fehlt. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung kommt für die Kosten auf, die beim Anwalt und vor Gericht entstehen. Auch die sehr hohen Kosten einer Wohnungsräumung werden von solch einem Versicherungsvertrag übernommen. Ebenso, wenn sich Nachbarn über einen der Mieter beschweren. Guter Rat ist gerade im Rechtlichen meist teuer. Sie sollten daher auf den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung nicht verzichten.